Аддитивная и мультипликативная модели расчета износа. Виды износа. совокупный (накопленный) износ Износ определяемый мультипликативным методом

Отдых на износ Под промозглым "зимним" дождём не очень-то погуляешь, оставалось обернуться в одеяло в холодном номере санатория «Подлипки» и включить одну из трёх работающих телепрограмм (это рядом с Москвой, близ Мытищ!). Знакомясь с разными людьми - и в столовой, и в

58. Работайте на износ

58. Работайте на износ Я работаю 24 часа в сутки: анализирую, думаю, сочиняю, постоянно записываю…В любой точке мира я могу создать свой кабинет, потому что он там, где моя голова. Но лучше, чтобы рядом был еще и мой компьютер. И Интернет. И любимые книги, и фильмы, и музыка… И

Расчет совокупного (накопленного) износа. Суммарные потери стоимости от одновременного влияния различных видов износа определяется по формуле:

СИ = 1 – (1 – ФИ) (1 – ФУ) (1 – ВУ)

где: СИ – совокупный износ; ФИ – физический износ; ФУ – функциональное устаревание (износ); ВУ – внешнее устаревание (износ).

Расчет величины совокупного износа каждой позиции оцениваемого имущества представлен в таблице ниже.

Таблица 3.6.

Совокупный износ объектов оценки

Таким образом, величина совокупного износа объектов оценки составила 74 630 441 руб.

Итоговое определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода была определена по следующей формуле:

РС = ПВС – Инакоп

где: РС – расчетная стоимость; ПВС – полная восстановительная стоимость; Инакоп – величина накопленного износа.

Определение расчетной и рыночной стоимостей имущества в рамках затратного подхода представлено в таблице ниже.

Таблица 3.7.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества

В результате произведенных расчетов величина рыночной стоимости оцениваемого движимого имущества, определенная в рамках затратного подхода на дату проведения оценки 01.01.2010 г., составляет 45 800 000 руб.

При определении ликвидационной стоимости оцениваемого имущества величины ликвидационной скидки определены по следующей формуле:

Dл = (tл/tр – 1)2 ×e-АЕ

Определение величины ликвидационной скидки по приведенной формуле представлено в таблице ниже.

Таким образом, ликвидационная стоимость оцениваемого движимого имущества по состоянию на 24.07.2008 г. с учетом округления составляет: 21 900 000 руб., в том числе НДС – 3 340 678 руб.

Оцениваемые объекты характеризуются средней степенью ликвидности, и срок их среднерыночной экспозиции составляет 6 месяцев. Итоговые результаты оценки рыночной и ликвидационной стоимостей объектов движимого имущества представлены ниже.

Таблица 3.8.

Рыночная и ликвидационная стоимости объектов оценки

С учетом всех предположений, ограничивающих обстоятельств и допущений, рыночная стоимость объектов оценки (округленная с учетом точности использованной исходной информации)по состоянию на 01.01.2010 г. составляет: 32 700 000 (тридцать два миллиона семьсот тысяч) руб., в том числе НДС – 4 988 136 руб. Ликвидационная стоимость объектов оценки (округленная с учетом точности использованной исходной информации) по состоянию на 01.01.2010 г. составляет: 21 900 000 (Двадцать один миллион девятьсот тысяч) руб., в том числе НДС – 3 340 678 руб.

Заключение

Целью данной курсовой работы явилось изучение теоретических и методических основ оценки стоимости машин, оборудования, транспортных средств в рамках метода чистых активов м и обобщение практики такой оценки в России на конкретных примерах. Исходя из этого, можно сделать следующие выводы: состояние действующей системы оценки стоимости данных объектов является не до конца разработанной, сложной и специфичной проблемой в отечественной науке и практике.

Оценка оборудования - это процесс, направленный на нахождение реальной рыночной стоимости оборудования. Потребность в оценке оборудования, транспорта чаще всего появляется в следующих случаях: продажа, страхование, оформление залога, вклад в уставный капитал и т.п.

Объектами оценки может быть оборудование, находящееся в эксплуатации, консервации, отечественные, импортные машины, универсальные, специализированные, автомототехника, морские, речные, воздушные суда и др.

Основным инструментом определения рыночной стоимости машин и оборудования являются затратный метод. Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за актив больше, чем стоимость производства аналогичного актива, эквивалентного по своим качествам и полезности оцениваемому активу. В качестве базы используется восстановительная стоимость имущества (стоимость воспроизводства или замещения), из которой затем вычитаются суммы, отражающие потерю в стоимости в результате износа имущества.

Поскольку большая часть оцениваемого имущества достаточно широко представлена на свободном рынке, информация о его восстановительной стоимости или стоимости замещения, которой в данном случае является стоимость приобретения, является открытой и доступной.

Таким образом, расчет рыночной стоимости машин и оборудования проводится в три этапа: расчет восстановительной стоимости объекта, анализ и расчет накопленного износа (в теории оценки существуют три вида износа: физический, функциональный и экономический), определяется рыночная стоимость как разница между восстановительной стоимостью и накопленным износом. Восстановительная стоимость машин, оборудования и транспортных средств может быть определена следующими методами: метод калькуляции затрат, метод актуализации затрат, метод оценки укрупненных показателей.

При оценке машин и оборудования применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство или замещение точной копии оцениваемого объекта или объекта, аналогичного оцениваемому за вычетом потерь стоимости от всех видов износа.

Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке.

Ключевым вопросом при данном методе оценки является накопленный износ – суммарная потеря стоимости имущества в сравнении с его стоимостью в первоначальном виде. Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как величину, равную разности между полной восстановительной стоимостью объекта без учета износов и его рыночной стоимостью на дату оценки.

Накопленный износ в зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости объекта, подразделяется на три вида: физический износ, функциональный износ и внешний износ. Первые два вида износов могут быть устранимыми и неустранимыми. При этом износ считается устранимым, если затраты на его ликвидацию меньше вклада в рыночную стоимость объекта.

Список использованных источников

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями от 27 июля 2006 г., 5 февраля, 13, 24 июля 2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г. N 31 ст. 3813.

Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" // Российская газета от 4 сентября 2007 г. N 194.

Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" // Российская газета от 4 сентября 2007 г. N 194.

Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"// Российская газета от 5 сентября 2007 г. N 195.

Приказ Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 06/01 // Российская газета, N 91-92, 16.05.2001.

Андрианов Ю.А. Статистические исследования рыночной стоимости транспортных средств // Сборник «Междисциплинарные вопросы оценки стоимости», выпуск 1, ЗАО «Квието-Консалтинг». - 2006. - 145 с.

Валдайцев В.С., Оценка бизнеса и инновации: Учеб. пособие. – М.:ФилинЪ, 2008. – С. 157-168.

Графова Г.Ф. О методах оценки рыночной стоимости организаций // Аудитор. - 2005. - №12. - С. 34-40.

Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 2008. – 224 с.

Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика: Учеб.пособие - М.: Инфра-М, 2008. – С. 84-97.

Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. Учебное пособие, Москва, Финансы и статистика, 2008. – 508 с.

Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. Пер. с англ. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2007.- 520 с.

Десмонд Гленн М., Келли Ричард Э. Руководство по оценке бизнеса: Пер. англ. /Ред. кол: И.Л. Артеменков, А.В. Воронкин. – М., 2007 – 24 с.

Есин М., Кислый М., Ковалев А. Наглядное представление методов оценки машин и оборудования // Московский оценщик. - 2007. - №3. - С. 25-31.

Есипов В. Е., Терехова В. В., Маховикова Г. А. Учебное пособие для вузов. Оценка бизнеса. - ИД Питер. 2007. – 620 с.

Ковалев А.П., Курова Е.В. Массовая оценка оборудования: методика и модели (часть первая) // Вопросы оценки. - 2007. - №1. - С. 7-16.

Козлов В.В. Техника оценки машин и оборудования // Вопросы оценки. - 2002. - №2. - С.48-63.

Кульгускин А.П., Есин М.П. Расчет стоимости комплекса имущества в рамках сравнительного подхода // Вопросы оценки. - 2006. - №4.-С. 25-35.

Лаврухина Н.В., Кручинин И.А., Коробкин Ю.Н. Оценка бизнеса. Учебно-практическое пособие. – М.: МЭСИ, 2008. – С. 125-133.

Марчук А.А., Танурков В.И. Об особенностях применения сравнительного подхода при оценке станочного оборудования // Вопросы оценки. - 2007. - №2. - С. 16-25.

«Общероссийский классификатор основных фондов» ОК 013-94 (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359). М.: М., ИПК Издательство стандартов, 1995.

Серебренников Л.А. Сравнительный подход к оценке машин и оборудования // Московский оценщик. - 2008. - №7. - С. 19-26.

Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Серия «Высшее образование». - Ростов н/Д: «Феникс», 2008. -384 с.

Тришин В.Н. Что есть отчет об оценке основных средств предприятия // Московский оценщик.- 2005.- №6..-С. 11-21.

Тришин В.Н. О начислении износов при массовой оценке имущественного комплекса предприятия. // Вопросы оценки. -2005. - №2. С. 7-9.

Федотова М.А. , Ковалев А.П. Практика оценки стоимости машин и оборудования. Учебник - М.: Юристъ, 2007.-272 с.

Черняк В.З., Оценка бизнеса. Учебное пособие – М.: Издательство Финансы и статистика, 2008. –452 с.

Шерстюков Н.Г. Об оценке рыночной стоимости партий непроизводственного оборудования в условиях вынужденной и ускоренной продажи // Вопросы оценки. - 2007. - №2.-С. 13-18.

Шинкевич О.В. Проблемы определения среднего срока службы оборудования // Тезисы доклада. Материалы научной конференции молодых ученых и студентов «Инновации в экономике – 2007» М.: ИЦ МГТУ «Станкин», 2007. – С.21-25

Яскевич Е.Е. Машины и оборудование. Оценка «потоком».// Московский оценщик. - 2006. - № 6. - С. 13 - 28.

Стандарты и правила СМАОс по оценке оборудования. // Сборник саморегулируемой межрегиональной ассоциации специалистов-оценщиков. - №8.- 2006. - 55 с.

Под накопленным износом понимаются потери стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его затратами на замещение (воспроизводство) без учета износа.

Износ отражает реакцию рынка на те, или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки. Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолировано. В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий:

Физический износ;

Функциональный износ;

Внешний износ.

Физический износ – это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.

Функциональный износ представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Внешний износ представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды. Таким образом, локальная закрепленность объекта обуславливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором.

В оценке износ строений непосредственно связан с их возрастом и сроком эксплуатации, как всего здания, так и его отдельных конструктивных элементов, поскольку он происходит в течение срока эксплуатации здания или его элемента. Теоретически в течение срока эксплуатации здание или его элемент должны потерять всю свою стоимость, поэтому при расчете амортизации достигнутые на дату оценки возраст и срок эксплуатации используются для расчета общего износа строений или составляющих его элементов.

При расчете накопленного износа оценщики используют следующие понятия:

Срок экономической службы – это период времени, в течение которого здание имеет стоимость и, следовательно, увеличивает стоимость недвижимости. Данный срок охватывает период от постройки до того момента, когда строение перестанет вносить экономический вклад в стоимость объекта. Этот период обычно меньше срока физического существования здания. Для оценки срока экономической службы необходимо изучить типичные сроки экономической службы аналогичных зданий, проданных недавно по рыночной стоимости.

Срок полезной службы – это период времени, в течение которого физические элементы строений могут функционировать. Следует подчеркнуть, что некоторые компоненты строений могут иметь достаточно длительный срок службы, существенно превышающий.

Элементы здания можно поделить на два типа. К первому относят так называемые элементы длительного пользования, срок полезной службы которых не меньше срока экономической службы здания. К ним относят стены, фундамент, подземные коммуникации и другие. Второй вид включает коротко живущие элементы, срок полезной службы которых меньше срока экономической службы здания, например, кондиционеры, кровля, внутренняя отделка и другие. Разграничение элементов на долго- и короткоживущие позволяет избежать двойного счета при оценке износа методов разбивки.

Остаточный срок экономической службы – это определяемый оценщиком период, в течение которого строения будут после даты оценки вносить вклад в стоимость объекта собственности. Остаточный срок экономической службы охватывает период времени от даты оценки до окончания экономической службы. Если наиболее эффективный вид использования объекта не изменяется, остаточный срок экономической службы здания не превышает общего срока экономической службы, но иногда может совпадать с ним.

Остаточный срок полезной службы – это определяемый оценщиком период времени от фактического возраста здания до конца его общего срока полезной службы. Остаточный срок полезной службы долгоживущего элемента совпадает с остаточным сроком экономической службы или превышает его.

Фактический возраст - это число лет, прошедших с момента ввода здания в эксплуатацию до даты оценки. Фактический возраст при оценке износа является исходной точкой отсчета для определения действительного возраста, кроме того он необходим для расчета физического износа долго и коротко живущих компонентов здания.

Действительный возраст – это возраст, соответствующий фактическому состоянию и полезности оцениваемого здания. Аналогичные постройки, введенные в эксплуатацию в одно и то же время, будут иметь при одинаковом способе начисления равную бухгалтерскую амортизацию, однако в силу внутренних и внешних факторов они могут получить различный оценочный износ.

Действительный возраст и остаточный срок экономической службы в сумме составляют общий срок экономической службы.

Величина износа должна отражать реакцию информированного и разумного покупателя, а также рынка на состояние и качество здания. Основной целью идентификации износа является выявление видов износа, признаваемых рынком, и их соотношения в общей потере стоимости.

Существующие методы расчета износа можно применять для решения прямых и конкретных задач, а также для косвенных расчетов при проверке обоснованности других методов.

Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета накопленного износа:

1) метод рыночной выборки;

2) метод срока службы;

3) метод разбивки.

Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы износа. Метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.

Метод рыночной выборки

В данном методе используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего износа.

Метод рыночной выборки предполагает последовательное проведение оценщиком следующих этапов:

1 этап. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень износа. Сделки должны удовлетворять двум основным условиям. Во-первых, совершаться на дату, близкую к дате оценки, и, во-вторых, относиться к сегменту оцениваемого объекта.

2 этап. Расчет и внесение необходимых корректировок в сопоставимые продажи на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки. Если оценщик может определить стоимость отложенного ремонта и функционального старения, на эту сумму необходимо скорректировать цену продажи, так как в данном случае износ не будет включать восстановимые компоненты.

3 этап. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разницы между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли.

4 этап. Расчет стоимости строительства нового здания для каждого аналога на момент продажи.

5 этап. Расчет в денежном выражении общего накопленного износа как разницы стоимости строительства нового здания и их остаточной стоимости. Если не вносились поправки в цены продажи для восстанавливаемых компонентов, то полученная сумма будет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возникающие под воздействием всех возможных причин. Если данная поправка была сделана, то полученный результат будет представлять собой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов.

6 этап. Преобразование стоимостной величины износа в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину полной восстановительной стоимости. Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для расчета накопленного износа оцениваемого объекта.

7 этап. Если оцениваемый объект имеет отличия по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, пересчитывают в годовое значение. Для этого общую процентную норму надо разделить на фактический либо действительный возраст. На основе анализа всего массива сопоставимых объектов рассчитывается диапазон нормы годового износа в процентах. Поскольку для каждой сопоставимой сделки не всегда можно получить точные значения действительного возраста, наиболее приемлемый диапазон значений нормы годового износа рассчитывают на основе фактического возраста сопоставляемых сделок.

8 этап. Анализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемой нормы для оцениваемого объекта и корректировка величины накопленного износа с учетом возраста оцениваемого объекта.

Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать для расчета общего срока экономической службы оцениваемого объекта, который необходим для применения метода срока службы.

Надежность расчетов нормы и суммы общего износа определяется степенью достаточности и надежности исходной информации, а также степенью сходства оцениваемого объекта и аналогов. Объективность расчетов методом рыночной выборки в значительной мере определяется надежностью оценки земельного участка и полной восстановительной стоимости объектов-аналогов.

Метод рыночной выборки нецелесообразно использовать, если имеются существенные различия по степени износа и выявленным его видам, местоположению, а также, если анализируемые сделки имели разные условия финансирования или мотивацию.

Метод срока службы

Данный метод базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину затрат на строительство нового здания.

Метод срока службы требует от оценщика последовательного прохождения следующих этапов:

1 этап. Определение прогнозируемого общего срока экономи-ческой службы по сходным зданиям, функционирующим на данном рынке.

2 этап. Расчет действительного возраста оцениваемого здания, который может равняться фактическому возрасту, если у здания нормальные условия эксплуатации.

3 этап. Расчет соотношения действительного (фактического) возраста и общего срока экономической службы, являющего предельной нормой износа строений.

4 этап. Определение суммы общего износа зданий путем умножения величины затрат на строительство нового здания на предельную норму износа.

5 этап. Расчет рыночной стоимости зданий, как скорректи-рованной на расчетный процент износа величины стоимости нового строительства зданий.

Хотя данный метод расчета износа менее точен по сравнению с другими, он отличается наибольшей простотой и часто используется на практике.

Метод разбивки

Главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода рыночной выборки или метода срока службы и предполагает следующие этапы:

1) расчет физического износа;

2) расчет функционального износа;

3) расчет внешнего износа;

4) определение остаточной стоимости зданий как разницы между затратами на строительство нового здания и расчетной величиной выявленного накопленного износа.

В процессе оценки необходимо проследить, чтобы итоговый результат износа комплексно учитывал снижение стоимости в результате воздействия всех факторов и в то же время избегать двойного учета одного и того же вида износа, что может занизить итоговую величину стоимости.

Метод разбивки косвенно позволяет рассчитать величину затрат на восстановление различных элементов здания по всем возможным причинам и использовать полученные результаты в других подходах и методах оценки недвижимости, например, в методе сравнения продаж или методе капитализации доходов.

Метод разбивки выделяет три основных причины потери стоимости объекта недвижимости:

Физический износ;

Функциональный износ;

Внешний износ.

Расчет величины накопленного износа здания производится по формуле 3

С = (1– И физ /100) · (1– И функц /100) · (1– И внеш /100),

где И физ – физический износ;

И функц – функциональный износ;

И внеш – внешний износ.

Похожая информация.